Каждый предприниматель когда — либо арендовавший помещение у Департамента городского имущества города Москвы рано или поздно начинает задумываться о том, что пришло время его выкупить.
Произведя некоторые расчеты- что выгоднее аренда или выкуп-и взвесив все ЗА и ПРОТИВ, бизнесмен делает первый шаг навстречу покупки недвижимого имущества.
Все начинается с портала Госуслуг. На страничке Департамента городского имущества города Москвы (далее-ДГИ) среди электронных услуг ведомства есть и услуга- выкуп нежилого помещения находящегося в собственности города Москвы.
Вся процедура покупки регламентируется 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г.
До 2015 г. выкуп арендуемого у города имущества был возможен только спустя 7 лет с момента заключения договора аренды. Теперь же этот срок сокращён до 2х лет и называется-право преимущественного выкупа.
Прежде чем нажать на заветную кнопку на портале , предпринимателю необходимо соблюсти ряд условий:
🏢 арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
🏢отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
Акт сверки тоже можно получить в электронном виде на портале Госуслуг.
С прошлого года ДГИ практически полностью перешёл на электронный документооборот. Т.е. практически все услуги доступны онлайн и обращения в департамент также можно подать не посещая службу единого окна.
🏢арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
🏢сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
После подачи заявки на выкуп помещения или здания, Департаментом проверяются основания, по которым было реализовано право предпринимателя. И получив положительное решение, назначается день, когда независимая оценочная компания осуществит осмотр выкупаемого имущества. Далее ею составляется акт оценки , в котором и указывается выкупная цена.
«НЮАНС»! Хотя по 159-ФЗ оценочная компания независимая. То есть делает выводы относительно цены независимо от мнения продавца и покупателя. На самом же деле деятельность таких организаций при оценке имущества принадлежащего городу регулируется торгами , которые проводит сам Департамент. С ним же компания и заключает договор. Из всего и этого и следует вывод, что цена все же определяется тем, кто платит ( тот и заказывает музыку).
При несогласии с ценой продавца или условиями договора купли-продажи предприниматель может направить в адрес ДГИ -протокол разногласий.
«НЮАНС»! Как только арендатор решает выкупить имущество города, его телефон начинают атаковать юридические фирмы, которые всего за миллион-полтора рублей (без учета процента выигрыша) готовы в судебном порядке снизить выкупную стоимость. И это только в первой инстанции и ,конечно, без гарантии выигрыша такого процесса. Их сотрудники представляются бывшими работниками ДГИ, что у них связи в департаменте и все будет решено в пользу предпринимателя в суде. Но, как сказано выше, гарантий все же не дают.
На самом деле судебный процесс по снижению стоимости выкупаемого имущества для юриста даже самого неопытного не столь трудный. Вся заминка здесь возможна за тем самым Протоколом разногласий, который должен быть составлен в определённой форме. Но! в интернете его нет, на сайте ДГИ тоже. Этим и пользуются юрфирмы.
Стоимость отдельного такого документа, если уж предпринимателя не уговорили на ведение его дела в суде, начинается от 40.000 рублей.
Сам протокол разногласий выглядит явно не на эти деньги-документ на половине листа формата А4. Составляется не индивидуально под каждого предпринимателя, а имеет шаблон. Куда даже рядовой сотрудник компании просто может вбить данные по выкупаемому помещению и юридическому лицу.
Итак, предприниматель не согласился с ценой и подал протокол разногласий в ДГИ. У Департамента есть 1 месяц на ответ по нему. Как правило, и из него не бывает исключений, арендатору в изменении стоимости отказывают.
И вот здесь в игру вступает юрист или любое другое лицо, которое хоть немного смыслит в юриспруденции.
НЮАНС! В картотеке дел на сайте Арбитражного суда города Москвы можно найти большое количество решений по аналогичным делам. Обычно при вынесении решения в пользу Истца (предпринимателя) часть судебного документа написана по доводам изложенным в исковом заявлении. Таким образом, привлекать к написанию иска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества находящегося в собственности города Москвы зачастую не требуется. Что сэкономит арендатору достаточно большую сумму денег.
Дела об урегулировании разногласий рассматриваются обычно в течение года. Сюда уже входят апелляционная и кассационная инстанции. Важно помнить, что выиграв в первой инстанции, решение суда ещё не вступило в законную силу. Поэтому покупателю рано расслабляться. По негласному регламенту государственных ведомств все судебные тяжбы проходят ещё и апелляцию и кассацию.
НЮАНС! В суде первой инстанции ходатайствуйте о проведении судебной оценки стоимости имущества. ДГИ редко возражает, а Истец может предложить свою оценочную компанию. Но последние несколько дел показывают, что такая компания назначается самим судом. Дабы оценка была все же независимой.
Как итог, 90% дел об урегулировании разногласий заканчиваются вынесением решения в пользу Истца и стоимость недвижимого имущества устанавливаться в соответствии судебной оценкой (обычно она устраивает обе стороны процесса).
Апелляционная и кассационная инстанции редко отменяют решение суда первой. Но пройти и эти этапы судебного урегулирования всё же придётся.
После вступления решения суда в законную силу ДГИ направляет предпринимателю копию договора купли -продажи. По нему предприниматель может выплатить выкупную стоимость полностью и сразу либо путем рассрочки посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ипотека).
Лишь в 2021 году в 159-ФЗ было внесено изменение, согласно которому срок, на который предоставляется ипотека, был увеличен с 5 лет до 7.
Как только решение суда вступило в законную силу договор купли-продажи считается заключённым на условиях установленным решением суда.
Одним из пунктов договора купли -продажи гласит, что покупатель обязуется застраховать выкупаемое имущество. Из-за того, что дело проходит несколько судебных инстанций и дата конечного решения неизвестна, здесь имеется нюанс! Предприниматель не всегда успевает заключить договор страхования вовремя или направить копию договора в ДГИ.
И здесь покупателю вновь грозит разбирательство в суде. Департамент подаёт исковое заявление о взыскании с предпринимателя штрафа в размере 1 % от выкупной цены за непредставленный вовремя договор страхования. А это сотни тысяч.
СОВЕТ! Как только вынесено положительное решение суда первой инстанции постарайтесь заключить договор страхования, чтобы по окончании кассационной инстанции тут же направить его в ДГИ.
В случае , если решение суда не устраивает покупателя, он имеет право отказаться от выкупа помещения, но тогда на 2 года потеряет право преимущественного выкупа.
Одним их плюсов выкупа имущества у города является небольшая процентная ставка по ипотеке. В соответствии с 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети (1/3) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
В нынешних условиях на ставку рефинансирования очень повлияли события 24 февраля 2023 г.
До этого дня её размер составлял 8.5% годовых. После-ставка выросла и ее максимальное значение вырастало до 20% годовых. Разумеется и процент к выкупной стоимости вырос соответственно. И таким он остаётся на весь период рассрочки. А это заметное увеличение выкупной стоимости имущества.
Выкупать или арендовать имущество принадлежащие городу решать каждому предпринимателю самостоятельно. Но сделать этот процесс менее затратным в финансовом смысле можно и нужно. Зачастую юридические фирмы предлагающие свои услуги играют на незнании законов предпринимателями. Департаментом городского имущества еженедельно проводятся онлайн консультации для арендаторов, которые приняли решение о выкупе арендуемого имущества. Записаться на них можно также через портал Госуслуг.
Автор-Ксения Корсукова
